1. Rechtlicher Rahmen und Verfahrensstand

Rechtsgrundlage für das Mietenkataster ist das neu geschaffene „Gesetz zur Errichtung eines Wohnungs-und Mietenkatasters“. Am 2. Juli 2026 hat das Berliner Abgeordnetenhaus das Gesetz beschlossen. Es ist aber noch nicht in Kraft. Die Ausfertigung und Verkündung im Gesetz und Verordnungsblatt für Berlin steht noch aus. Das Gesetztritt einen Tag nach dieser Verkündung in Kraft. Ein konkretes Verkündungsdatum liegt Stand heute noch nicht vor.

2. Was der Gesetzgeber mit dem Mietenkataster verfolgt

Besonders interessant sind die Zwecke des Gesetzes: Das Gesetz soll zum einen der Erhebung, Aufbereitung und Auswertung von Daten „zur Erfüllung landesrechtlicher Aufgaben“, zur Berücksichtigung der Belange bei der Bauleitplanung sowie zur Durchführung und Überwachung des Wohnraumgesetzes, Wohnungsaufsichtsgesetzes und des Zweckentfremdungsverbots dienen. Das Gesetz hat aber noch einen weiteren Zweck. Und hier liegt die Brisanz: Das Gesetzes soll der Prüfung dienen, ob zulässige Miethöhen (Stichwort „Mietpreisbremse“) überschritten wurden oder ob es Anhaltspunkte für einen Verstoß gegen § 5 Wirtschaftsstrafgesetzbuch (WiStrG) oder § 291 Strafgesetzbuch (StGB) gibt.

Nach der Mietpreisbremse wird bei der Neuvermietung von Wohnungen in angespannten Wohnungsmärkten die zulässige Miete begrenzt: Sie darf grundsätzlich höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ein Verstoß ist nicht straf- oder bußgeldbewährt. Mieter haben aber u.a. einen Rückforderungsanspruch für zu viel entrichteter Miete.

Nach § 5 WiStrG handelt ordnungswidrig, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Wohnräumen ein unangemessen hohes Entgelt fordert, sich versprechen lässt oder annimmt. Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen in der betreffenden Gemeinde die üblichen Entgelte um mehr als 20% übersteigen. Die Ordnungswidrigkeit kann mit Geldbuße bis zu EUR 50.000 geahndet werden.

Nach § 291 StGB ist der sog. „Mietenwucher“ sogar strafbewährt. Bestraft wird, wer die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche eines anderen dadurch ausbeutet, dass er sich oder einem Dritten für die Vermietung von Wohnräumen Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt. Diese Vorteile müssen zudem in einem „auffälligen“ Missverhältnis der Leistung stehen. Neben einer Geldstrafe steht hier sogar Freiheitsstrafe im Raum.

3. Was das Kataster von den Vermietern verlangt

Vermieter müssen künftig alle in Berlin belegenen, vermieteten Wohnungen im Mietenkataster eintragen. Zu melden sind:

• Vollständige Adresse der Wohnung
• Wohnfläche gemäß Wohnflächenverordnung, Raumstruktur und Grundausstattung,
• Name und Anschrift des Vermieters
• Zahl der Haushaltsangehörigen
• Datum und die Art des Wohnberechtigungsscheins
• Beginn und vereinbarte Dauer des Mietverhältnisses
• Nettokaltmiete sowie aktuelle Zusammensetzung der Bruttowarmmiete (Nebenkostenvorauszahlungen)
• Höhe etwaiger Modernisierungsumlagen und
• Höhe der anteiligen Grundsteuer

Abgewickelt werden soll alles über eine digitale Schnittstelle oder ein digitales Portal. Das Mietenkataster wird von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen zentral geführt. Für größere Wohnungsbestände soll es Upload-Funktionen für Massendatengeben. Näheres ist noch nicht bekannt.

Das Kataster ist nichtöffentlich zugänglich.

4. Ab wann die Meldepflicht gilt

Die Eintragungen in das Kataster sind vom Vermieter spätestens 12 Monate nach Aufnahme des Regelbetriebs des Katasters vorzunehmen. Änderungen von Angaben sind jeweils innerhalb eines Monats nach ihrem Eintritt zu aktualisieren.

Ein Starttermin für den Regelbetrieb steht derzeit noch nicht fest. Für Vermieter bedeutet dies, dass aktuell noch keine terminierte Handlungspflicht mit feststehendem Kalenderdatum besteht.

5. Was passiert, wenn Vermieter keine Angaben machen oder „Unregelmäßigkeiten“ bei der Miethöhe ermittelt werden

Die Senatsverwaltung nimmt anhand der gemeldeten Daten eine (wohl vollautomatisierte) Vorprüfung vor.

Werden Auffälligkeiten festgestellt, erhält der Vermieter einen entsprechenden Hinweis, zugleich wird die zuständige Behörde informiert. Die abschließende Beurteilung und Entscheidung nimmt dann die zuständige Behörde vor.

Verstöße gegen die Melde- oder Aktualisierungspflicht sind als Ordnungswidrigkeit ausgestattet und können mit einem Bußgeld von bis zu EUR 10.000 geahndet werden. Bei wiederholten oder besonders schwerwiegenden Verstößen ist sogar ein Bußgeld bis zu EUR 100.000 vorgesehen.

6. Rechtliche Einordnung

Anders als beim „Berliner Mietendeckel“ dürfte die Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin hier tragfähig sein. Beim Mietdeckel sah das Bundesverfassungsgericht wegen der Sperrwirkung des Bundesrechts den Mietendeckel für verfassungswidrig an. Das vorliegende Mietenkataster-Gesetz greift jedoch nicht in die Gesetzgebungskompetenzen des Bundes ein.

Im Hinblick auf das Recht auf informationelle Selbstbestimmung begründet der Gesetzgeber die Erforderlichkeit der flächendeckenden Erhebung mit einem strukturellen Vollzugsdefizit bestehender, anlassbezogener Prüfverfahren. Die Angemessenheit wird durch mehrere Sicherungen gestützt, insbesondere die Nichtöffentlichkeit des Registers, eine Löschung personenbezogener Daten zwei Jahre nach Beendigung des Mietverhältnisses sowie eine nach Datenkategorie und Verwendungszweckdifferenzierte Übermittlungsbefugnis.

Problematisch könnte die Frage einer möglichen Selbstbelastung sein. Der unter Juristen bekannte „nemo-tenetur-Grundsatz“ besagt, dass niemand verpflichtet ist, sich selbst zu belasten. Da die zu meldenden Daten teilweise deckungsgleich mit den Voraussetzungen einer Mietpreisüberhöhung (§ 5 WiStrG) oder eines Mietwuchers (§ 291 StGB) sind, gewährt das Gesetz Vermietern ein Recht, die Eintragung einzelner Angaben zu verweigern, soweit diese sie selbst oder nahe Angehörige der Gefahrstrafrechtlicher Verfolgung oder eines Bußgeldverfahrens aussetzen würden. Die Senatsverwaltung ist allerdings befugt, die Tatsache einer solchen Verweigerung sowie die betroffene Datenkategorie den zuständigen Behörden mitzuteilen, die die Information dann auf anderem Weg erheben können.

Vor diesem Hintergrundbleibt abzuwarten, ob der Mietenkataster ähnlich wie der Mietendeckel ebenfalls vor Verfassungsgerichten noch „Schlagzeilen“ machen wird. Andere Bundesländer werden solche Verfahren wohl genau beobachten, bevor sie selber an eine Implementierung denken.

7. Handlungsempfehlung

Vermietern, insbesondere solchen mit größeren Beständen, empfiehlt es sich, die künftig meldepflichtigen Objekt und Vertragsdaten bereits jetzt strukturiert vorzuhalten und bestehende Mietverhältnisse vorsorglich auf ihre Vereinbarkeit mit der Mietpreisbremse zu überprüfen. In schwerwiegenden Fällen von Mietpreisüberschreitungen sollte überlegt werden, die Mieten ggf. noch anzupassen. Solche Entscheidungen sollten strategisch durchdacht werden.

Bei Fragen zum Mietenkataster stehen wir gerne zur Verfügung.